Predávate byt či dom a neviete čo má obsahovať kúpna zmluva?
Naspäť
JUDr. Peter Havlík
Aké náležitosti sú povinné v prípade kúpnej zmluvy? Poradíme Vám.
Záležitosti týkajúce sa kúpnej zmluvy sú upravené v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Sú nimi najmä:
a) označenie zmluvných strán
b) predmet kúpnej zmluvy
c) dohodnutá kúpna cena
d) práva a povinnosti predávajúceho
e) práva a povinnosti kupujúceho
Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Podľa § 5 tohto zákona má zmluva obsahovať aj popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome, a to označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, a taktiež určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
Je nevyhnutné vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
Čo sa týka spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, musia byť presne určené a popísané, vrátane úpravy práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na ňom.
Nevyhnutnosťou kúpnej zmluvy je aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Ak by zmluva neobsahovala toto vyhlásenie, správa katastra návrh na vklad spolu s kúpnymi zmluvami vráti podávateľovi s poučením o odstránení chýb a konanie by bolo prerušené.
Pokiaľ v stanovenej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví. Ak sa v dome nachádzajú zariadenia civilnej obrany, je potrebné do zmluvy uviesť aj úpravu práv k týmto objektom.
Nevyhnutnou prílohou kúpnej zmluvy je aj vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Každá kúpna zmluva, ktorej prevodom je nehnuteľnosť musí mať podľa § 46 ods. 1 OZ obligatórnu písomnú formu.
Okrem vyššie spomínaných podstatných náležitostí je vhodné, aby zmluva obsahovala aj iné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli, a to najmä termín odovzdania domu, resp. bytu, ustanovenia o prepise energií na nového majiteľa, kto bude platiť poplatok na katastri atď.
Kúpna zmluva môže obsahovať aj vedľajšie ustanovenia, medzi ktoré zaraďujeme:
- Výhrada vlastníctva
- Predkupné právo
- Právo spätnej kúpy
a iné vedľajšie dojednania, ktoré majú povahu výhrad a podmienok pripúšťajúcich zánik právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou. Bližšia úprava sa nachádza v ustanoveniach § 601 a nasl. Občiansky zákonník.
Taktiež odporúčam uviesť, v koľkých rovnopisoch sa kúpna zmluva vyhotovuje. Podľa súčasnej úpravy sa pre účely katastra vyhotovujú dve zmluvy. Podpisy predávajúcich je potrebné notársky overiť a spolu s potrebnými prílohami a návrhom na vklad do katastra podať na podateľni príslušného katastrálneho úradu.
Ak sa rozhodnete spísať si zmluvu sami, nezabúdajte na možné riziká, ktoré z toho plynú, hlavne, že v prípade akéhokoľvek sporu v budúcnosti bude súd brať do úvahy všetky ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Preto je nevyhnutné „dať na papier“ všetko, na čom ste sa dohodli a nespoliehať sa len na „dobré slovo”.
Odporúčam vám v prípade určitých nejasností a problémov sa radšej obrátiť na právnika.
Autor článku: JUDr. Peter Havlík www.havlik.sk